紺野昌彦オフィシャルブログ・絶えまない変化の先に

ミャンマーの不動産の地価高騰ははっきり言って異常なほどの価格まで上昇しています。
日本の地方都市ではヤンゴン中心地の地価には勝てない程の上昇ぶりです。
とあるヤンゴン中心地の50坪くらいの土地の坪単価が、１億２０００万円。坪単価２４０万くらいの価格です。
実はこの価格はまだ良心的な価格だったりします。
少し郊外まで離れると、坪１００万円くらいでは手にはりますが、生活物価が日本の１０分の１もある国でのこの不動産価格には少々下を巻く思いでした。実は僕自身も高騰ぶりに半分諦めかけていました。



昨年の秋の調査の段階でも価格の高騰を感じ、正直ミャンマーでの不動産投資は、無理があると実感したのですが、今回の不動産調査で感じて事は、昨年には手が出たという事と、昨年に仕込み今年手放すだけで一定以上のキャピタルゲインは望めたという事実でした。

現在の地価でも人件費が安価であること、（ヤンゴンで１カ月の労働者給与で５万チャット前後、日本円で５０００円程度）不動産取得後の上物の施工費用が極めて安価という他国にないインセンティブは継続しています。

ですが基本的にはミャンマーでは外国人の不動産の取得は出来ません。
一部経済特区内や、ＢＯＩへの申請などで外国企業名で７０年の定期借地で不動産を取得することは可能ですが、個人や個人事業のレベルでは難しいでしょう。
このような環境から、ミャンマーの現地企業とのジョイントベンチャーでの不動産開発が目立ちつつあります。

ちなみにワンフロアーあたり４０~５０坪程度の６階建てのビル建造物は、３５００~４５００万円くらいで立ちます。もちろん建物のクオリティー等で若干は前後します。人件費、具材が安価なので実現するのでしょう。



今回の現地での依頼では土地の有効活用をして欲しいとの提案がありました。ゴミが目立つ画像ですが、ヤンゴンの高級住宅地にあります。
ヤンゴン中心にある湖から３００ｍくらいの所ある土地で、８０坪~１００坪程度の土地があり、小規模コンドミニアムを立てるには最適なところです。ここも７階までの建設認可は降りるそうなので、４０００~４５００万円で立ちます。

ちなみにワンフロアー３~４室（１室あたり５０㎡~７０㎡）は取れると思います。賃料は相場で最低１５万くらいからです。２０室は取ったとして月に３００万家賃ですので、１２ヶ月分で、３６００万円になりますので、短期回収できるスキームができます。

※ミャンマーでは賃料が１２ヶ月分の一括払いですので、単位回収スキームに有利です。

※在留日本人は昨年は７００名、今年は３２００名に増加。他国の在留者も同じペースで増加中です。そんななか外国人向けの住宅、ホテルが不足している状況が継続中です。この賃料設定でも新築相場より安価な設定です。



画像のこの土地も日本企業、日本の資本家とのジョイントベンチャー希望で活用してほしいとの申出があります。
土地と提供するので、上物を作って利益を出してほしいとのことです。



こちらは現在、ミャンマー人に借地で貸している不動産ですが、契約があと３カ月で満了とのこと。
ここは市内の中心部に近く、大通りに面しています。
ここにホテルか、賃貸アパートなどを建てて欲しいとの要望です。もちろん施工費は安価ですので、現地人向けのクオリティーなら４０００万円程度で建設可能でしょう。また外国人向けや、ホテルなどのクオリティーでも５０００万円あれば建設可能です。

このような案件を５つ預かって来たのですが、ミャンマー人の地主さんとのジョイントベンチャーでの不動産投資ビジネスに、興味持たれる方いらっしゃいますか？地主さんともお会いしてきましたが、非常に紳士で信頼のおける方々でした。

土地の取得こそ高額なのですが、上物は安価に建築できるのがミャンマー不動産の特徴でもあります。
土地を提供してもらい上物で利益を得る仕組みが、安価にミャンマーに不動産投資ができる方法なのかもしれません。
先ほどにも書いたように、ミャンマーは賃料の１２ヶ月払いがルールです。外国人向けの住居の場合は、不足状態が続いています。やや安価に設定しても２年で減価回収は可能でしょう。これを投資額に応じ、５年、８年、１０年などでの契約でのジョイントベンチャーで十分なインカムが可能かと思います。

不動産の直接取得は、現在バブル気味のミャンマーでは危険でもあると感じています。相場の引き合い異常に価格が高騰しているので、どこかで値崩れする可能性も十分にあるからです。
ですが、外国人向け住宅は不足気味で、引き合いに応じた価格高騰であり、仮に地価が値崩れしても外国人需要は減少しないでしょう。
外国人や外国企業の進出はいま始まったばかりです。
これからのミャンマーにははやり、注目せざるを得ないと言う事ですね。


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