紺野昌彦オフィシャルブログ・絶えまない変化の先に

前回のブログに書いたように、マレーシアのジョホールバルは、アジアの一大経済都市国家シンガポールから１Ｋｍしか離れておりません。
シンガポールは経済優先の国、政策であり、生産性の無い、高齢者や若年者（学生）を出来るだけ外に出したい思惑と、より多くシンガポールから経済的恩恵や効果を受け取りたいマレーシアの思惑と一致する場所。
それがジョホールバルです。

これはジョホールバルにあるとあるコンドミニアムの様子です。










ここはメゾネットタイプの２ＬＤＫです。
非常にデザインも洗練されている物件で、ちょうどジョホール海峡のまん前に位置して、シンガポールを眺めれる感じです。
このようや高層コンドミニアムが、現在数１０棟計画されており、２年後には１０棟程度は完成していることでしょう。
この時点でジョホールバルの景観は今と比べ物にならない風貌が安易に予想されます。

この物件の価格は日本円で約１８００万円
マレーシアは外国人が物件を取得するには、１３００万円以上と法で定められています。
またこの法は州により異なり、ペナンなどでは２０００万円以上の不動産物件でないと外国人は購入できません。
価格の上で制限がありますが、永住権を取得するのはアジア圏で一番簡単で住みやすい国なのかもしれませんが、タイとは違い固定資産税は存在します。物件の額面から考えるとキャピタルゲインは高く、現在のアジア圏の環境から見ても面白い地域なのは間違いありませんが、インカムゲインを考えると少し難しい側面もあります。

引き換えタイの物件は、価格が安く、外国人の購入に価格設定はありませんが、その分キャピタルゲインを狙う場合は小さくなります。また永住権は取れない国です。（リタイアメントビザや、ビジネスビザ、観光ビザでの長期滞在が主流）

もうひとつ、このジョホールバルの物件を取得する際の面白い面は、外国人でもローンが組める事です。
もちろん一定の条件は必要ですが、それほどハードルの高いものではありません。
また近いうちにこの方法も紹介してみたいと思います。
友人が、ジョホールバルで不動産業を行っておりますので、興味をお持ちの方はご紹介致します☆















こちらの画像は一軒家ですが、ゲート、セキュリティーもしっかりしたタウンハウス形式のものです。
１棟に２つの家が付いている感じです。
ここの価格も１５００万円～２０００万円くらいです。
２階建てで、狭いタイプで１８０㎡もあります。１階はリビングとキッチン、客間、メイドルームがあり、２階には３つのベッドルームをプチリビングが付いています。

僕は基本的には高層系のコンドミニアムが好きなのですが、これだけの広さでこの価格は見ものです。
もちろん現在進行しているマレーシアの政策、イスカンダル計画が進むに連れての価格上昇の転売差益が目的投資となりますので、家賃収入には不向きな物件ですが、実際に永住や海外のセカンドハウスを購入を希望される方にはいい物件かもしれません。

現在ネットの広告では、マレーシア不動産、フィリピン不動産などが目につきます。
これらの多くにはプレビルド投資が含まれます。
プレビルド物件、いわゆる建設計画時の価格の安い時期にコンドミニアムやタウンハウスなどの不動産を購入し、完成後の価格上昇時期に売却して利益をえる投資、プレビルド投資の勧誘広告です。

特にアジアの新興国は今後も飛躍的な経済成長が見込まれ、まず下がる事はないと考えてもいい経済環境でしょう。
これらの国々は平均して５％前後の経済成長率を維持し、独自の成長もあるでしょうが、中国の消費力の上昇にも引き上げられ、またチャイナプラスワンの影響もあり、今後も成長するのが、一般的な見方です。

またアジアの多くの国々では、キャピタルゲイン、インカムゲインに課税のない国もあります。
またあっても日本の課税率に比べると極端に低い状況も魅力で、海外投資が後を絶たない環境を維持しているのでしょう。
日本の場合は、不動産の５年以内の転売は課税率が約４０％もかかりますが、他のアジアの国はその半分以下。
もちろんその利益を日本に持ち込むと日本政府から課税されてしまいますので、そのまま海外運用するのが一般的です。
日本の企業でいう保税、内部留保と同じと考えてよいでしょう。もちろん利益を生み続ける内部留保です。
どうしても国内で使用したい、何かの国内投資に使いたいときには、課税をやむを得ずとしますが、その日まで資産を有効に運用するのが多くの投資家の手法だったりするのです。

僕はまだまだ手を出せる身分ではありませんが、タックスヘイブンを上手く活用している方も多いようです。
タックスヘイブン（他国の税法を上手く利用して差益で稼いだり、所得を守る方法です）

マレーシアのプレビルド投資ですが、マレーシア南部のジョホールバルがその主流になっています。もちろんクアラルンプールもその対象です。マーケットに目を付けているマネーはシンガポールマネーが多いようです。
外国人投資が目立つこのエリアは、基本的には銀行借り入れいわゆるローンを組んでの投資が多いようで、やや実体経済から離れつつある不動産のバブル現象が感じられます。

フィリピンのプレビルド投資は、今後の経済成長率と、若年者人口が最も高いアジアであるのを背景に中長期的な投資と感じられます。また日本から一番近いというインセンティブを武器にしているようですが、今後の消費地は日本ではなく、中国、東南アジアです。ＡＳＥＡＮで最も海上輸送にコストのかかるフィリピンですので、上がり幅もアジア圏の他の地域より小さいと感じてしまします。

タイのプレビルド投資は、上記２国と比べると単価が低いので手を出しやすい環境です。
キャピタルゲインもインカムゲインも見込めます。

マレーシアは平均２０００万円台。フィリピンは１２００万円台が平均とか。それに比べるとタイは６００万円台が平均です。
ですが外国人投資家には銀行借り入れやローンなどを一切認めていませんので、外貨現金での決済となりますので、実態経済の範囲です。現金とインカムは低いですが、よりリスクは少ないと感じます。
こんな理由からタイに注力しているわけなのです。

もうひとつのメリットは、購入には手付金が小額であること。物件価格の１０～２５％程度。
残金は完成後でリスクが少ない。また完成前に取得権利の転売が認められている点が面白いところです。

現在の円安はそうなが続いしないのが、専門家の視点であったりします。
実態経済での回復の要素が極めて低い状況もありますし、株価の上昇は一時的には、企業に資本をもたらしますが、日本が世界の日本であったころの３万円後半台のような経済でなければ、今のアジア並みの経済成長率は実現しません。
また日経マーケットの投資家の実に７０％は外国人投資家で、株価の出来高は日本人のゲインとしては３０％しか還流しない仕組みであるのも大きな要素です。ある意味外国人投資家にカモにされている見方も市場にはあるのです。

本当に住むのならジョホールバルの物件は最高でした☆

駄文に長々とお付き合い頂きましてありがとうございました。

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