紺野昌彦オフィシャルブログ・絶えまない変化の先に

日本国内でよくミャンマーについて報道されていますが、現状はどうなのか？
果たしてどんな環境なのか？

ミャンマー不動産と、ヤンゴンの物件情報

ミャンマー不動産最新情報　→　ミャンマー不動産、ホテル物件

実際に足を運んでみないとわからいと感じ、約１週間の日程でミャンマーのヤンゴンに滞在してきました。



画像はミャンマーのヤンゴンで有名なシュタゴンアゴダ。
ちょうどヤンゴン市内の中心にあるシンボル的な寺院です。
この寺院を核としながらヤンゴン市外があると考えてもらってもいいかもしれません。

さてそのミャンマーのヤンゴンですが、隣に中国とインドという巨大市場が隣接しているアジアでも地政学的みて有数なポテンシャルを秘めた立地なのが特徴でしょうか。

人口が約６０００万人で、最大都市のヤンゴンは人口約６００万人。

一部のネットメディアの報道では、ミャンマーへの投資、進出は時期が早いと出ている所も多いようですが、僕的にはそれは全くのウソと感じてしまいました。
もちろん電力不足などのインフラ整備の遅れは深刻でもあります。
毎日に近い停電もありますし、生産工場と考えれば現時点でもリスクはあるかもしれませんが、舗装された一定規模の道路や、現時点でインフラが整っている優良な場所は、こぞって海外資本が押さえにかかっている現状が今なのです。
果たして、早すぎる判断は、何時が理想の時期なのかと感じてしまったくらいです。

大切な要素のひとつである電力事情ですが、一定規模の火力発電所はアメリカ、日本の協力により２か所建設予定ですが、その供給スタートはまだ数年先です。大型ダムの水力発でもその発電量の多くは中国に販売予定でもありますし、ミャンマーんｐ資源でもある天然ガスは、タイに供給中でまだ契約期間が残されているなどと、いつがベストタイムなのかがわかりません。

ですが、このような環境の現時点でも多くの海外企業は優良な場所や、ミャンマー国内の販売権や、営業権の獲得に躍起です。恐らくは５年後には最初の利点は失われているでしょう。
韓国やシンガポール、中国の企業は５年くらい前から不動産や土地の権利取得や営業権取得に動いています。
そしてヤンゴン市内で今一番多い外国人は韓国人で、巨大な高級コリアンタウンすら出来ています。
世界の有名ホテルのミャンマー国内の経営権もそれらの国々は早くも押さえていますし、市内の不動産一等地も半分以上くらいは押さえられている感がありました。
彼らはインフラ整備まで塩付け期間まで、収支計算しているのです。

「それまでは赤字でも問題がない」とハッキリ言っていました。

この環境で早すぎると言えるのか？？？

現地で見聞きしていると、遅すぎる日本しか感じられませんでした。

そんな中でも日系企業も一部ではかなりの動きをしています。







３枚目はこのヤンゴンのサービスアパートメントのコンシェルジュですが、日本語が少々話せました。

ここは以前にもブログで紹介しましたが、一番早く出来た日本企業が不動産進出したサービスアパートメントです。
高さは２０階建て。ヤンゴン市内を一望できる高台にあり、かなり利便のよい場所に位置しています。企業名はあえて書きませんが、ゼネコンではありません。

ちなみに賃料ですが、一番安い部屋で、１カ月３２００ドルです。高い部屋で４５００ドルで、来月に新規居住者は値上げだそうです。アベレージで一室３５万円ってところでしょうか。。
施工のコストは恐らくは日本の３分の１かそれ以下でしょう。
今回は現地ミャンマーの設計会社などでも細かくヒアリングもしてきました。

これだけでご理解頂けるでしょうが、かなり高い利回りです。
この現象は今から１０年以内でしょうね。一定規模の建設が進めば、値下げにならざるを得ない環境も生まれるかもしれません。市内を見て回ると、建設中のサービスアパートメントが１０棟ほどはありましたが、それぞれ価格を調べると、現在急成長中のバンコクの市内のサービスアパートメントと変わらない価格のところも多いです。
既に１発目の不動産バブルが目前という実感です。

というのも、ミャンマーは納税という仕組みが完成度が低く、国は地代で税収にする傾向があります。（一応法人税や所得税はありますが、８月末か９月上旬に新法が制定されるよてい）民主化に伴いそれの価格は上昇し、国や地方行政機関から企業は７０年の定期借地権契約を結ぶ仕組みです。
それが値上がりして１０年前の１０倍くらいになりつつあるようです。
この１年の不動産の値上がりは５倍とも６倍とも言われています。

それで従来のミャンマー人の借地者は、地代が払えず、国に没収されている現状なのです。
なので、まだ有効活用できる一等地は手に入る環境があるのです。
また土地を手放したくないミャンマー人は、外資系企業との合弁で、借地権継続と増収を計ろうとしています。
まだまだ参入の余地はあるいいうわけです。
あと２～３年放置すれば、ヤンゴン市内の優良な場所は無くなるかもしれませんね。

ちなみに政府関係の土地を取得する方法もそんなに難しくはありませんが、一定以上のコネが必要になります。



今回、ヤンゴン市内の建築事情を詳しくレクチャーしてくれたミャンマー人の設計士さん。
彼は、ヤンゴン市内のサービスアパートメントや、ホテルを専門に設計している地元では有名な設計士さんです。

今回取得しようとしていたビル２件にも内見に同行して頂き、リノベーションのコストや、建て増し、立て直しなどのコスト計算をおねがいしています。施工のレベルの差はあるでしょうが、ここミャンマーではサービスアパートメントなどのビルが驚く価格で建つのです。



これは建設中のサービスアパートメントですが、日本と比べると驚く安さの施工コストでした。
ファンドかリート組んで投資でもしたい思いが頭が過ります。。

ミャンマーへの投資額は前回のブログにも書きましたが、前年比の２・５倍で、来年もこれと同じがそれ以上の伸び率となるでしょう。（アメリカの経済制裁の全面解除となったばかりなので）

入域外国人は今年の５月で、前年１年の人数に達しています。
ホテルはヤンゴン市内の現在２００件、８０００室しかなく、既にかなりの不足状態も発生しています。

この実情から判断すると早すぎるという判断は早計なような気もします。
もちろん大規模工場の稼働は難しいでしょう。
現地事務所の設置、土地の取得、資材の準備などは今仕掛けるのがベターと感じたミャンマー商談でした。


この不動産物件はヤンゴン市内にあるアパートです。ちなみに一棟貸しの賃貸物件です。
１４室あり、庭も広めです。外国人向けの価格の半値で、賃貸しても、利回り６０％くらいでした（汗
このような物件の情報も多数あります。もちろん取得も可能です。（定期借地権）



今回のミャンマーで色々な人を紹介頂いたり、ヤンゴン市内の実状をくまなく教えてくれたお二人です。
左が、ミャンマーの各国大使を務め、次期某大臣に就任予定のティンセン大統領の側近のアウンティン氏。
右側は、元ミャンマー陸軍少将で、インドの巨大企業タタモータースのミャンマー支社の実質オーナーでもあるチ・テイ氏。
両氏ともミャンマーでの実力者です。もちろん元大使も大佐の軍歴を持ち、２年前まで軍事政権だった名残が沢山のこっているのを実感しました。
この軍政から民政への本当の姿も次回ブログで紹介してみたいと思います。

ちなみに今回のミャンマービジネス旅行は、日本人との接触は殆どありません。
全て現地のミャンマー人からの情報で、現地の外国人のフィルターの無い情報です。

ミャンマーの不動産視察や、ビジネス視察ツアーに興味のある方はサイドバーからお問い合わせください。
２０１２年１０月中旬、１１月中旬、１２月上旬に視察ツアー開催致します。

現地法人設立や、不動産情報もお探し可能です。

ミャンマー不動産と、ヤンゴンの物件情報

駄文に長々とお付き合い頂きましてありがとうございます。

↓　ミャンマービジネスに必要なミャンマー外国法人法の詳細はこちらです　↓
ミャンマー外国投資法の和訳文

ミャンマー進出のメリット・魅力

2011年3月に民政移管され、経済環境の整備も行われ、急速な経済成長性が見込まれる
天然ガス、鉱物など豊富な天然資源。広大な国土（約68万平方キロメートル）を有し、農作物も豊富
約6,000万人の人口を擁し、消費市場として魅力
低賃金で豊富な労働力があり、生産拠点として魅力
ダウェー、ティラワなど経済特区（SEZ）における工業団地開発進行中。優遇税制措置あり
インド・中国の中間に位置し、地理的好条件
識字率90％を超える知識水準の高さ
英国統治下時代があったため、ビジネスシーンでは英語での意思疎通がしやすい
親日的で勤勉な国民性。国民の約９割が仏教徒で一般的に温和な性格の人が多い。
治安の良さ

中小企業でも進出は可能なのです。
皆さん一度は足を運んで見てはいかがでしょうか☆

ミャンマー不動産①

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