紺野昌彦オフィシャルブログ・絶えまない変化の先に

直接投資としてのビジネススタートには複数の理由があります。
ひとつは競売物件のように単価が安価であり、中古物件でリノベーションが必要なために一般販売にはすぐには難しいことが挙げられます。
販売や仲介は手数料ビジネスになるので、あまりに安すぎる物件は正直実入りが少ないのでそうなってしまいます（＾＾；

前回のブログ　⇒　タイ競売物件

もうひとつは背景にあります。
2015年のASEAN経済統合後は、ビザの緩和、国境の簡素化でASEAN域内の人口の流動性が飛躍的高くなることが予想されますが、中心となるタイのバンコクはミャンマー、ラオス、カンボジアなどからの出稼ぎ労働などの人口流入が飛躍的増加する可能性が極めて高くなります。

現時点でも200万人を超える労働者が隣国から流入しており、労働力不足のタイ経済を支えている実情から考えると、ASEAN圏の人口移動の増加は、今後5年、10年でバンコクの人口は1500万人、2000万人都市として増加するのではないかと考えています。
中心市街地の安価な住宅群は現在スクラップアンドビルドの時期にかかり多くの立ち退きで、コンドミニアムや大型モールへと姿を変え、市内中心部にあった安価な集合住宅は郊外へとシフトしている傾向が顕著になりつつもあります。

そうなると現在の3000バーツから5000バーツ程度の安価な住宅需要の伸びにつながると考え、仕込みをスタートさせたわけです。

今回の物件チェックでは、郊外の安価な3000バール、4000バーツの物件を中心に見ましたが、築年数の古い集合住宅でもほぼ満室に近い入居率で、売りや貸しに出ている住居もそれほど多くない現状に驚きました。
※場所により異なると思いますので、継続調査は続けます。

銀行からかの資料を元に現地へは自分で見に行かなくては行けません。



一つ目の不動産物件は販売価格が35万バーツ、面積30㎡のタイでは一般的なアパートです。
賃料は現状で3000バーツから3500バーツ
日本円で現在の約3.5円レートで計算すると、物件価格が約122万円、年間家賃が147000円となり12%の利回りとなります。区分所有なので固定資産税や市民税はありません。コストは月管理費400バーツなので年間維持コストは、16800円。もちろん老朽化しているのでメンテやなんやとは出てくるでしょう。









二つ目の不動産物件は販売価格が31万バーツ、面積30㎡
同じ建物ですが、差し押さえられて少し時間が経過したものです。



一階の駐輪場



三つ目の不動産物件の販売価格は23万バーツ、面積29㎡
現行家賃2500バーツから3000バーツ
日本円で物件価格が約80万円、賃料を2500バーツと想定して年間家賃が105000円。利回りにすると13%。管理費は月に300バーツ。
もちろん老朽化による様々なコストが出てくるでしょう。









今回はこのような物件をここまでリノベーションする予定です。
具材は自社で輸入できますし、職人も確保できるので比較的安価にリノベーションが可能です。
ちなみに画像のコンドミニアムは27㎡タイプ。





画像のような新築のコンドミニアムは、バンコク郊外で駅から遠距離物件でも8000バーツから12000バーツほどの賃料ですので、先ほどの3000バール前後の物件にこのような内装を施して賃貸価格を4500から5000バーツにして回す計画です。そうするとなかなかの利回りの高い物件に化けるのですが、賃貸も単価が低いので数をまとめて持たないと面白くないのもあり、今回の初仕入れでも15室くらいをまとめる予定です。

来月の上旬にはリノベーションのスタートを致しますので進捗はまたブログで案内致します。

グローバルビジネスネットワーク　紺野昌彦


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