紺野昌彦オフィシャルブログ・絶えまない変化の先に

タイでの不動産販売もそろそろタイ国内でも実績も認められるようになりました。
現在日本人向けに年間で累積では20億円オーバーの販売数となりましたが、これに付随する事務作業として、銀行送金がついてきます。
日本国内銀行でも現在、僕たちのメインバンクでは外国為替の取り扱い高では2位の企業となっているですが、当然タイ国内でも一定の為替・送金の取り扱い高になります。

そんなこともあり、タイ国内銀行では、円の送金とあって日本との経済レバレッジもあり、お付き合いも一歩も二歩も踏み込んだお付き合いになるわけで、銀行がタイ国内で差し押さえた物件が手に入るようになったのも、今回の運用テストにつながった理由のひとつです。
要するに競売に出る前に抑えられる不動産物件というわけです。





参考の物件としてUPしたこの物件はタイ国内の銀行が差し押さえ済みの例で、毎月一定の数が出てきます。

ちなみにバンコク市内のBTS（高架鉄道）から徒歩圏内の区分所有の不動産物件で、価格は20万バーツから25万バーツの物件（日本円で60万円から80万円）賃料は現行で2500バーツから3000バーツ程度（日本円で8000円から11000円）

現行の利回りでも物件が70万円で想定して3000バーツ約1万円で試算すると、12万円の年賃料となります。共益費は月間600円くらいなので7200円。
賃貸利回りは、ネットで16％前後の利回りが出ます。ようするに評価額で手に入るのがいい利回りになる条件です。
※実際に新築コンドミニアムは土地家屋の評価額より高くなっているのが一般的。

これにリノベーションをかけて今時のコンドミニアム様式にするにはさほどコストはかかりません。
床変更、壁面塗装、水回りの交換程度だど5万バーツ程度でしょうか。

高級使用にしても10万バーツくらいもあれば最新のバージョンにお化粧直しが可能です。



ローカル物件はこのような単純な内装です。
僕がタイで初めて借りた物件も3700バーツでこんな感じの内装にデスクやベッドなどが着いていた感じです。（ここは数ヶ月放置されているので汚いですが）

専有平米はおおむね同じなので以下のようにフルモデルチェンジで、賃料を上げ空率リスクも軽減を図ります。



これで推定で内装費用が10万バーツですので、物件にかかる費用は約100万円くらい。そして賃料が4000から4500バーツにまで上げても相場よりも安価でかなりよい物件になります。ここまでのクオリティーにしても5000から6000バーツでも安価でしょう。

賃料を4500バーツと想定すると約13500円（現在の為替相場では15000円ほどですが、1バーツ3円で計算しています）それで考えると年間賃料が162000円になりますので、ネットでも15％以上の利回りとなります。

もちろん物件上昇指数、地価上昇指数の高い新興国のタイなので今後利回りの上昇は見込めるでしょう。あくまでもこの試算は購入時利回りとなります。

タイのローカルマーケット向けでバンコク市内なので、とてもよい不動産利回り物件となるのですが、僕たちのような会社は販売しても手数料ビジネスにもなりませんし、表に出ないのが実情です。もちろん一般販売も予定しておりません。

ですが銀行の差し押さえ物件で一定量入るのと、裁判所の入札物件より手続きがスムーズに簡素となるために取得用にSPC法人を設立して20ユニット、30ユニットでの一括購入、一括運用、3年運用でのバイアウトで差益を得て資本回収まで持っていくテスト始めました。

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グローバルビジネスネットワーク　紺野昌彦


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