まずは海外への事業投資ですが
まずはNGなことは、お金だけ出して他に事業をやらすこと。
よくある質問で、1000万円くらいは使えるから何かをやらせたい。とその上前だけ跳ねる。ようするに他の誰かに委託してインカムを得ようとする方は見ている限り9割くらいは1年以内に破綻しています。
ビジネスですので自分自身の魂を込めないと成功は難しいでしょう。
店舗などの箱を確保して、内装を請負い、スタッフを集めるのは仕事として請け負うことは多いですが、そのビジネスに魂を込めるのはオーナーであり社長の仕事と僕は考えています。
それぞれの国で生業とするには、やはり日本で起業する努力と同じくらいパワーが必要でしょう。
ですが新興国はパイが決まっていないぶん、リターンも大きいのです。
本気で取り組んでいる人はほとんどが成功しているようにも感じています。
もちろん日本で一定の仕組みやノウハウを持ち、それを組織として行う、気概ある担当者を派遣するのは、企業としてのスキーム、継続資本投下、バックアップも可能なので問題ないでしょう。
人、歴史、文化、習慣、感覚がまるで日本とは違いますので、物事に対する理解、行動も異なるのは当然です。
さて本題ですが、新興国投資で人頭出したい、先駆者メリットを得たいと考える人は多いようで、日系企業の海外の事業進出は90年代以降の2回目のピークに差し掛かりつつあるようです。
80年代、90年代は、日本の商社、製造メーカーの進出がほとんどで個人事業や零細企業の例は少なかったようですが、現在は個人事業、零細企業でも海外進出のピークとなっています。
簡単に紐解くと、大手の生産拠点が海外に移転する中、下請けの中小もそれに余儀なくされ拠点を海外に移す2次的な要素がまず一つあるでしょう。もう一つは、中小以下の企業でも、ネットでの情報氾濫で誰でも海外進出の情報が取れるようになったのも加速させている一つの例でしょう。
ですが最大の理由は、日本マーケットの人口減少による収縮期に入ったこと、そして20年間におよぶ経済低空飛行いわゆる失われた20年と呼ばれる経済未成長期間も要因であったと考えています。
この間にASEANの国々を始め多くの国々が生産国から消費国として成長して、今後さらなる高度成長期を迎えます。
グローバル経済の加速もそうですが、マーケット構造が大きくグローバル化に急加速しているのが最もな背景でしょう。
これらの環境が並行で存在し、そして多くの情報があるレベルまでは均等に理解するようになり加速度が増しているのでしょう。そして先駆者として海外へ進出している成功組が多く現れだして次に続く者が現れるそんな感じでしょうね。
もちろん事業だけではありません。
個人のレベルでも海外投資という間接的な方法で、海外新興国の恩恵を得ようと様々なところで増加中です。
外国銀行で資産を保全したり、FXなどで海外通貨の差益を得たり、積立保険などを海外のもを採用したり、外国株、外国ファンドで投資したりが最たる例でしょう。
よくある質問で、タイ以外での国でどこがいいですか？
がありますが、今注目されているのは、モンゴル、バンクラディッシュ、アゼルバイジャン、スリランカなどがあげられます。
モンゴルはGDP伸び率が10％以上でレアアースなどの資源国です。人口が少ないのでその恩恵がGDPや個人所得に反映されやすく経済上昇消費力につながるのです。アゼルバイジャンも資源国です。ただ遠いし日本人の投資のケース事例がまだ少なく、面白い場所と認識していますが、口座開設など一部にある関節的な投資か、現地での直接投資がメインでしょう。
資源国で、南アやオーストラリアがメジャーですが、既に発展国です。
発展国はこれはスタンダードで、一般的な投資のケースでしょう。通貨に対する投機対象が多く、FXではオーストラリア$やサウスアフリカ通貨のランドは人気なのはそんな背景です。ようするに為替取引で安定度を指している資源国は既に発展国となるでしょう。
アフリカ諸国も資源国が多いですが、日本人からはかなりの距離感があるので身近な投資は難しいでしょう。
為替も一般取引できませんし、現地に直接足を運び銀行口座開設して、現地通貨で預金するなどの手間があります。もちろん外国人の資産の保護がどれだけ守られるのかは現地方や事例も多く調べなくてはいけません。
そこまでのフライト滞在などを考えると投機対象にはまだ遠いでしょう。もちろん巨額なら経費負けしませんが、そのぶんまだまだリスクも高いわけです。
不動産でも8年から5年前はマレーシア、最近はタイ、次のマーケットはカンボジア、フィリピンが注目されています。
さらに先を見ている人は、バンクラディシュとスリランカ、アゼルバイジャンですね。後者3カ国はサポート業者がいませんので、語学、法令に詳しいプロの投資家で現地をくまなく見て直接投資でないと無理でしょう。
もちろんサイト上で現地国の口座開設や証券口座などの開設も可能でしょう。
資源国は担保となる地下資源があるので比較的安定でしょうが、スリランカは地政学的な発展が見込めますが、通貨がまだまだ弱く、以前9％台の高金利ながらルピーの下落でせっかく得た金利が相殺または目減りの可能性もあったりします。
ミャンマーは現在のところ事業投資でないと厳しいでしょう。個人のレベルではまだ相当プロでないと難しいです。自身でなにかを見つけて交渉からやらなければいけません。
ミャンマーは買えるのですが明確な法基準がありません。コンドミニアム法がまだなく、潜りで買うことになるのでリスクがあるのです。
長期使用権での獲得で利回りを発生させるのが一般的です。
日本に住んだままでしっかりとした管理体制のもとで不動産投資ができるのは、タイ、マレーシア、カンボジア、フィリピンだけですね。
それ以外は自分で開拓しなくてはいけません。
たまにバリの不動産に関しての塩漬け購入した人がいらっしゃいますが、まったく出口が見えない投資で、いつ誰が買うのか不明です。
フィリピンに関してはASEAN加盟国で最も巨大市場の中国、インドと遠く、一番コストがかかる国ですので、産業蓄積は一番遅いと僕は感じています。日本に一番近いASEANとも表記されますが、その日本が空洞化していくのでややナンセンスに感じます。
なんと言ってもASEAN統合は陸路での輸送がメインとなります。タイ人が陸路でホーチミンまで行くのに、おおむね5000円もあれば朝出れば夜にはには着けます。物流も同じ。関税が廃止されるとその往来は今の数倍、数十倍増すかもしれません。
同じくASEANのフィリピンは空路でバンコクからLCCでも片道2万円以上出さなくてはいけません。物資も船で5日間。
そんな中、海外不動産を僕たちの事業では販売しているのですが、約半数が現在お勤めの方が大半です。
半分は事業者、いわゆる企業オーナーとなります。
面白いことに業種別で見ると、日本国内の不動産業関係者が5割に達します。
この傾向は、日本の賃貸物件の空室数が現在過去最高を記録更新中で、現在の1億2000万人の日本の人口は2030年には1億1500万人、2050年には9500万人と減少し、結果として単純計算でそれだけの空家、マンションの空室となるのが明白です。
また高齢者の割合は一層高くなりますので、年金受給者の顧客割合が極めて高くなるのが試算されています。
空室になった不動産は日本の税法では、維持するだけで、固定資産税、市民税と維持コストがかかります。
入居者があって初めて資産となりますからね。
タイでは区分所有の固定資産税はなく、市民税もありません。カンボジアも小規模物件には固定資産税、市民税はありません。このように空室時の維持経費も日本は高いのです。（相続税、贈与税もなく、海外資産5000万円未満では日本国内の申告義務もありません。ただし5000万円を上回ると申告義務があり怠れば最大で禁固刑となります）
東京、大阪、福岡などの中心地は、地方からの人口移動による微増が期待できるので、やや安定でしょうが、地方の不動産物件は今日が最高値。という感じでしょう。日々下落の傾向です。
もちろん外国からの移民受け入れ政策、外国富裕層の永住権を出したり、出生率の大幅改善など政策面で大きな変化があれば、これも変わる可能性がありますが、現在のところは難しいでしょう。
このような背景から、個人レベルの不動産投資は増加傾向となっているのです。
なので僕たちの会社では、タイとカンボジアに現在特化中なのです。
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