紺野昌彦オフィシャルブログ・絶えまない変化の先に

アジアの国々の画像で皆さんもよく見かけられるでしょう。
川べりにある水上レストランなどの画像です。中にはビーチの水上に建てられたコテージ型ホテルやかなりおしゃれな感じのものも多くみられます。

今回はそんなカンボジアの水上レストランの営業権や使用権についてです。



東南アジアの国々でよく見かける水上レストランなどは、下に土地がなく川や海、池などですが、池の場合は地権者も権利でも主張しやすいでしょうし、土地の不動産登記も可能でしょう。
ですが、川の上、そして海の上は少し難しいでしょうが、カンボジアでの取得の取得例として珍しい事例があったので、ブログにまとめてみました。

基本的には水の上には土地もなく、地籍図はありません。(まれにある場合もあります)
とうぜんながら登記局などに土地の登記もあるわけもなく、そこではどのような形で経営権などの権利を担保されているのか。

最近僕たちの会社の案内で、カンボジアに来られた方が水上レストランの購入を希望されました。
地権者の方にヒアリングしたところ、当然ながら地籍図も登記謄本もありません。ですが使用権として賃貸ではなく販売がしたいとのこと。
土地に使用に関しては不動産の登記謄本などがなければ、証明にはなりません。

水上権利は、県、商務省、観光省の3つの行政担当官からの使用許可省を取ることにより可能となります。
これらの河川上(場合によっては海上)の使用許可を取ったもので、飲食店許可、もしくはホテルの場合は宿泊業開業許可を得るのが一般的のようです。
もちろん水上使用権が外国人に発行される可能性は極めて低いので、現地ですでに営業している水上レストランの名義変更などがベターな手段でしょう。また名義変更する際も、カンボジア人代表、カンボジア資本の会社を設立し、そこへの権利以降して、のちに株式譲渡などで、外国人のガバナンスが効く方法を取るのが最もベターでしょう。

海外ではこのようなテクニックを使い様々な営業権やビジネスをスタートさせる条件を整える必要性があります。

今回の水上レストランの使用権などの権利移行はなかなか巡り合う事例ではありませんので、僕たちの会社でもとてもよい経験となりました。


通常カンボジアでは外国人資本100%の出資率での法人設立は認められています。
外国人の土地の取得は認められていません。(区分所有では認められています)
この場合外国人が土地などを取得する際は、定期借地かカンボジアン人資本を入れた法人設立が必要となります。
外国人株式比率が49%、カンボジア人株式比率が51%が最低条件です。
一般的には、カンボジア人従業員や友人などの名義を借りて、51%の株式を持ってもらうのが通例ですが、現地人3人に17%にとどめると、その出資者の権限が大きく制限させることも可能となります。20%以下の資本の株主はサイン権などもなく、なんの効力もない株主になりますし、定款の内容で、すべてのサイン権を代表者のみとすることで、その資産を守ることが可能となります。

もちろんこのようなテクニックはまだまだたくさんありますので、またの機会にでもブログに書いてみたいと思います。


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