紺野昌彦オフィシャルブログ・絶えまない変化の先に

タイの事業の一つですが、それは不動産事業です。
もちろん物流や、その他事業も並行でおこなっておりますが、定期的にブログでバンコクの不動産がここ最近では力を入れている内容でもあります。

ASEAN加盟国の経済成長率、タイのＧＤＰの伸び、個人所得の上昇など様々な理由は、よくブログに書いている内容です。
おさらいまでに簡単に説明すると、大きな節目は2015年のＡＳＥＡＮの経済統合でしょうか。
現在でも経済成長が著しいこれらの国々ですが、統合に合わせて様々な投資が計画されており、既にこれらへの投資が始まっております。

ベトナムからインドへの道路網の整備。中国成都からラオス、タイ、シンガポールへの鉄道整備。これらの中間に位置するのはタイのバンコクになります。またミャンマー、カンボジアなど隣国の経済発展などが、バンコクのハブ機能を今まで以上に強化されるものと予測されています。これらへの投資額は、約２０兆円。もちろん物価格差がありますので、日本で例えると１００兆円規模に匹敵するインフラ投資だったりします。
また６億人近い人口をもつこれらの国々の国民１人当たりのＧＤＰもここ１０年で約倍に成長し、消費地、消費国としての発展も大きな背景の一つになります。

そんなタイ・バンコクの不動産事情ですが、現在コンドミニアム等の建設ラッシュだったりします。
ですがスタート期ではなく、残念ながら現在は中盤以降という経過かもしれません。本音で言うと、一番面白い時期は今から３、４年くらい前だったかもしれません。でもまだまだ十分面白い状況は継続しています。ここ２～３年は十分投資価値が見込めると考えています。それから先は、今の価格帯では手に入らない価格まで上昇しているので、購入後の値上がりは小幅となっていくと予想されています。

さてそんなタイのコンドミニアムですが、建設前の販売、いわゆるプレビルドでの販売が主流となっています。中には完成後の販売をしているディベロッパーもありますが、大半のコンドミニアムが、プレビルド物件。

プレビルド物件、プレビルド投資とは
建設計画が出来上がった時点で、分譲販売が始まる不動産物件を一般的にこのように呼びます。基本的には投資目的での建設ではありませんが、完成前と完成後の価格の差があり、これを見込んでの投資がプレビルド投資と呼ばれています。タイのこのような物件は、中には１．５倍や２倍近く価格が高騰するコンドミニアムも珍しくなかったりします。もちろんこれらは全てではなありませんが、購入価格より下がった例は殆どないよな感じです。一般的にバンコク周辺の物件は、高い確率で完成後の価格が上がる傾向があり、現地での不動産専門誌や統計資料などでも、これらの数字は立証されていたりもします。


現在販売中のバンコクのコンドミニアムのモデルルームの外装です。

外国人でも購入可能な不動産
外国の不動産を他の国の人が取得するのに厳しい規制をしている国も多くあります。
タイでは外国人がタイの土地を取得する事は、現地の法律で厳しく規制されていますが、マンション等のコンドミニアムなどは、外国人でも比較的簡単に購入できるのです。有効期限内のパスポートと外国からの送金証明があればまずはＯＫ。
もちろん日本に住んだまま（タイに住んでなくてもよい）購入もまったく問題ありません。
マレーシアなども不動産投資は盛んですが、外国人が不動産を取得する場合、「１２００万円以上の物件でなくてはならない」などの条件もありますが、タイの不動産にはこのような価格的な制限もありません。
また固定資産税、相続税などの税金は存在しません。
転売時の課税率も低く（売却差益の額ににより税率が異なります）日本の消費税程度です。当然ながら日本に収益を持ちかえると日本の法律で課税されますので、その点は要注意です。（バンコク銀行の現在の定期金利は３．３％ですので無理に持ちかえる事もないでしょう）


先ほどのモデルルームの中の様子です。この物件で、１８０万バーツですので、５００万円しません。
バンコクで販売されているコンドミニアムの半分が、家具、エアコン付きです。家具なしの場合は、約２０万バーツほど安くなります。

バンコクの不動産購入の秘密
タイのコンドミニアムはプレビルド物件が大半と説明しました。
ではその購入の流れはどうなのか？？

不動産の建設計画が出来上がった時点の販売開始です。当然建物はありません。
ですがモデルルーム等は、建設予定地、もしくは隣接地に完成しており、ここをベースに販売が始まります。２００世帯から大きいものでは８００世帯が入る高層コンドミニアムまで様々ですが、最近では２０階以上の高層マンション型がメジャーです。

ディベロッパーにより若干異なりますが、一般的なパターンを説明します。
①物件選択
モデルルームを見て、気に行ったならば、その物件を指定するのですが、たとえば８００戸ある中で一番好さそうなところを選択します。（方角や、階層、景色などなど。）これは売却時にかなり重要なポイントとなります。

②物件申し込み、仮契約
物件が決まれば、手付金（申込金）などを支払うのですが、おおむね３万バーツから５万バーツ（約８万円～１５万円）です。
タイのプレビルド物件は完成までは平均して１年半くらいです。この１年半の間に、合計で５０万円前後から購入額の１割程度の金額を分割手付金として支払います。完成後引き渡しまで物件金額の１割程度の支払いのみ

③物件本契約
約１年半前後に完成した際に、本契約と同時に残金を支払います。
この時点で不動産の登記をするのですが、登記費用は、物件の評価額（取得金額ではありません）の３％です。ですがディベロッパーにより異なりますが、ディベロッパーが１．５％、購入者が１．５％と折半するケースが多いようです。


ここは１０月に僕が購入したバンコクのコンドミニアムです。延長するＢＴＳ（高架鉄道）の駅のまん前で、日本で言う１ＬＤＫ。価格は２３０万バーツ。駅が完成が来年８月で、建物の完成が、１２月なので将来的に１００万バーツくらいの値上がりを期待しています☆

本当のヒミツ
全てではありませんし、保証するものではありませんが、コンドミニアムが完売後、直ぐに値上がりが始まるケースは珍しくありません。完売前にも値上がりするケースも。建設中に値が上がり続けるケースも。
謹直の例では、２２０万バーツの物件が、施工中に２５０万バーツで売買されているケースがありました。これは決して珍しくないようです。差益は３０万バーツですので、日本円で８０万円くらい。ようするに全額を支払う前、５０万円程度の手付金だけの支出に対して、８０万円の利益が出ているということです。ですので１つは転売、１つは住居という感じで、複数買う方が比較的多かったりするのです。もちろん完成後に５０万バーツ、１００万バーツの高騰も十分にありうる事だったりもします。

実際に以前に屋上にプールのある物件をブログで紹介しましたが、これは販売時は２２０万バーツでしたが、完成後２年が経過している現在は、３５０万バーツで売買されています。

ということで、この仲介事業を本格的に始めてまだ１カ月ですが、７件の成約を頂いています。
そして１月は、合計で２０名の内見の予約も頂いています。自分でも驚きです。
それは今読んで頂いた状況とタイのプレビルドの面白さをちゃんと予測できていた、また理解していたという方々だったからでしょう。もちろんこれ以上に色々と面白い中身はまだまだありますし、もっと重要なコツも沢山あったりもします。
興味のある方は、是非バンコクまでおいで下さい。

ちなみにスタートした事業はこれです　↓　↓　↓　↓

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　バンコク不動産

駄分に長々とお付き合い頂きましてありがとうございました。




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